剖析融创两单大交易的商业逻辑:与万达是“合作案”,与乐视是“收购案”-领带金融杏林子的资料
本文转自21世纪经济报道(jjbd21),作者李一戈
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企业的基因是由创始人的基因决定的。且不说更早前的绿城、佳兆业收购案,单从万达、乐视股权交易案看,就有着孙宏斌鲜明的个性色彩。
半年或年度的房企销售排行榜,照例会区分权益和综合销售额。有的房企,销售额有500多亿,权益销售额可能只有300余亿。
所谓权益销售额,是指房企按照实际股权分摊计算的销售额植祖。之所以会出现权益销售额这个概念,是因为,房企合作拿地、开发的项目越来越多了。合作开发则是由于现在的土地越来越贵,一块地动辄几十亿。
融创同样也有不少的合作项目扑倒长官大人。今年上半年它的综合销售额为1118亿元,权益销售额为770.6亿元。其中包括收购的项目,也未必是100%股权。陈雁升
融创与万达:合作案
融创迄今最大的合作独坐莫凭栏,是与万达。
对,就是这几天吵得沸沸扬扬的632亿融创万达交易案。这也是我国房地产史上金额最高的合作案。此前最大的交易案是不久前的6月29日,万科以551亿元夺得广信资产包。再往前,2016年3月,中海以310亿元收购中信旗下部分住宅,中海旗下部分物业61.49亿元转让给中信。
没错,几乎所有媒体都将融创与万达的这笔大生意,称为收购,即融创收购13个万达文旅城和76个酒店项目。我为什么却非要称为“合作”呢?
融创公告的双方合同有这么一段话:
(交易正式达成后)“目标项目公司由买方独立营运管理吕梁教育网,买方委派目标项目公司常务总经理,并负责销售物业。卖方委派目标项目公司总经理,并在目标项目公司名下设立持有物业项目部温安妮,并由卖方委派项目部总经理,负责持有物业的运营。买方委派持有物业项目部一名财务人员、一名成本人员。”
此外,合同还规定,万达文化旅游城的品牌不变,规划、设计方案不变。
据此可以断定,这不是一起简单的收购案,很大程度上是一起房企合作案。
万达达成合作的原因,固然与其加速回A、转型轻资产路径有关,最直接的理由则是,缺钱。我个人分析,可能是5月份左右金融和投资机构突然对万达捂住了钱袋子。而万达的现金流管理是一环扣一环,须臾不可断流的金慧珍。换回632亿的资金,每年还有6.5亿的管理咨询费,卸下了庞大重资产的万达,可谓得其所哉。
融创要的,是万达文旅城的巨大土地储备,即近5000万平方米的可售面积。我们记者已经报道了,加上负债,这些土地储备的综合成本,每平米不会超过2000元。即使一批万达文旅城是位于三线城市,这种成本的土地现在也很难拿到了。
融万合作案的商业逻辑,一个要的是资金,一个要的是土地,说到底,就这么简单。其他诸如妖魔论、阴谋论,要么是吸引眼球,要么是故意装糊涂。
融创与乐视:收购案
但这个逻辑却不适用于融创与乐视的交易案。称其为收购案倒是没错。
贾跃亭割肉补疮,也是为了钱。他出让股权,换取救命钱。当然,我们现在知道了,融创1月份宣布注入的150亿,远远填不平乐视巨大的窟窿。因为,乐视的债务危机,绝不限于上市公司乐视网,而是已蔓延到整个乐视体系,所谓乐视七大生态。
融创收购乐视网、乐视致新、乐视影业的股权,目的却是为何?说实话,到现在我也没完全弄明白。
我个人猜测,融创最初的动机是投资。正如孙宏斌所说,这就是一门生意。做生意嘛,无非是追求回报鱼俱罗。只要价钱合适,符合预期,那就投资呗。当然,任何生意,都不是包赚不赔。孙宏斌的预期是,要么亏30%,要么赚300%。
正如我不相信融万交易背后的阴谋论,我同样不相信孙宏斌当初是步步为营意在谋取乐视控股权的说法孙蝶。因为无论是乐视网的上市公司平台,还是乐视体系的几大主营业务,与融创的公司战略、商业模式均无明显的互补互通功能,几乎都是其完全陌生的领域。这样的投资和收购逻辑,说不通。
但人们都只相信自己愿意相信的观点。所以,融创是怎样的初衷和逻辑,从来都不重要。乐视股权收购案的复杂之处在于,所有的信号似乎都在朝着需要孙宏斌主导甚至控制乐视的方向在走。这个时候,对于孙宏斌来说,正应了那个词,身不由己。
十多年前,我就说过,企业的基因是由创始人的基因决定的。且不说更早前的绿城、佳兆业收购案,单从万达、乐视股权交易案看,就有着孙宏斌鲜明的个性色彩。
交易,只算大账,一旦决定,立即拍板。老孙是很少顾忌别人议论的,他很清楚知道自己要什么。这样的商业决策,赢则大赢,输了也会受不轻的伤。好在融创的抗风险能力已是今非昔比。
(编辑 张立伟)
延伸:财务杠杆火箭式飙升记李将军归来,国际三大评级机构集体差评融创激进收购
记者:周松清
在标普将融创中国(01918.HK)列入负面信用观察名单之后,国际三大评级机构另外一家,惠誉也给出负面评定。
7月12日,惠誉在其官网上表示,已将融创中国4亿美元无担保债券从BB下调至BB-,同时融创中国全部评级列入负面观察名单。
这次下调的直接原因是融创中国收购万达集团13个文旅项目和76家酒店所带来的杠杆压力。
随着融创中国继续通过重大收购来提升业务规模和土地储备,惠誉认为其财务状况已经变得不太可预测,不过惠誉同时认为,随着时间的推移,和万达集团交易带来的资产增强神乐心眼,融创中国的杠杆压力或许会得到逐渐缓解。同时,融创中国的房地产开发业务或许会受益于此次交易,多元化也会因为万达城在二线城市的布局受益。
惠誉认为融创中国的房地产开发规模和多元化情况与碧桂园、北京首开集团、广州富力集团相当,财务状况则和绿地集团、中国恒大相当赖长青简介。由于融创中国的持续收购行为,其净负债/调整后存货的杠杆,从2014年的19%,2015年的26%直接飙升到2016年的60%。
国际三大评级机构中的另外一家穆迪也认为,融创中国拟收购万达资产提升了财务风险,虽然目前不会立即影响融创中国的B2企业评级,但是其高增长业务战略令融创中国面临财务风险。
一位北京私募人士对21世纪经济报道记者表示:“融创目前典型的高杠杆激进风格,但收购资产也确实存在区域优势能够带动融创其他房地产项目的销售,具有协同效应,关键看融创现金流能不能支撑了。”
2016年财报显示,融创中国总负债2577.72亿元富基标商,净负债率从2015年底的75.9%上升至2016年末的121.5%,如果把去年发行的100亿元永续债归在债务项下,融创的净负债率将超过200%。
(编辑:巫燕玲)