土地流拍,楼市入冬?房企寡头时代来临!如何应对时代的剧变勇者之路2加强版修改器下载?-金陵买房庶出庶出
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导语:弱肉强食一直是这个时代最明显的标志,周期也是实实在在存在的真理。只是,没想到楼市入冬的速度如同脱缰的马车义犬报恩,连锁的多米诺骨牌崇山峻岭造句,一切来的那么快,反应那么强烈。
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多地土拍凉凉
在没有大调控,没有劲爆新闻出现的8月,“流拍”的出现显得十分的扎眼纯阳大道,与此相对的是2016-2017年全国范围频出的“地王”已经许久不见于市场。
7月20日鲍国平,上海杨浦主城区环内一块住宅地,无人报名竞拍被迫取消。
8月10日,太原主城区8宗黄金地块全部流拍,震惊业界。
8月17日,西安灞桥、莲湖两宗土地因竞买人数不符,宗地流拍。
8月16日,成都都江堰宅地无人应价惨遭流拍标新立异造句,5月份出让的8块土地,最高回调2000元每平方米重新回锅拍卖。
8月29日,武汉东西湖与蔡甸两宗地块竟然因为无人报价而流拍。
……
1.土地成本大幅增加
地方财政对土地财政依赖过大重生之斩尾,如今的土拍和以往流于形式的土拍相比,起拍价格已经直线飙升。经历了地王潮之后的土地市场,出让方心理预期也被提高,往往起拍楼面价就已接近周边的房子均价。
市场明显冷却的当下,面粉高过面包,出让限制条件又非常多,利润率没有保障,开发商显然不敢赌阿部高和,也不能赌欺凌游戏。
2.去杠杆
去杠杆不仅仅是在购房者层面,也不仅仅是购房层面。高负债率的开发商在也在不断的调整周转杠杆率,避免拿高价地,避免通过大量负债拿地,也是放弃去杠杆的具体手段。
3.融资环境
在融资环境不断收紧花瓶记,严控资金走向的大环境下,房企各类融资渠道逐步收窄,股权融资冻结、公司债受到严格监管,低成本融资的可能性越来越低。市场去化速度降低,限价等因素影响高投入项目利润率,多重因素下导致了,房企的融资成本和难度越来越高。
选择观望消化既有土地和项目,而不再一味高价拿地,理所应当。只是,开发商的隐忧不仅仅如此,最大的问题还是调控。
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调控严厉程度远超预期
“8月31日,融创中国正式发布2018年上半年业绩报告,并在香港万豪酒店召开业绩发布会。孙宏斌再次重申他在2016年时的观点,此次调控严厉程度远超过预期,如此严厉的调控将影响到用户对房价的预期。”
我相信这是孙老板的肺腑之言,我们回顾这1年来的调控大事件:
而这只是全国调控大旗的冰山一角……
从限购到限售到摇号魔帝重生,到刚需优先,禁止企业买房,这一轮调控的严厉程度绝对不亚于以往的任何一次调控。如此强度的调控抢来的王妃,不仅仅开发商的心理预期变了,购房者的心理预期也变了。
一二线城市尚且入冬萧景鸿,三四线城市更是难逃。
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风险
盛世之下,总有忧患。
调控加码,市场分化,楼市入冬。大房企且在去杠杆,融资难度不断提高,现金流紧张的问题在中小房企更难幸免。
“我随时都有资金链断裂的危险。”一位不愿具名的中小房企负责人说。
因为土地审批过程遭遇意外因素,预售证时间被推迟了几个月,拿不到预售证就无法开盘销售,现金流紧张不得不无证偷卖,被罚款后更是雪上加霜,随时都有可能烂尾。
资金吃紧导致楼盘可能出现烂尾的风险,对于中小型房企是无法回避的挑战。
特别是一些传统行业转型而来的开发商,房地产开发商资金要求量巨大,一些中小房企自身资金并不充裕,融资渠道也少,全靠拿到商品房预售许可证后立即卖房子,资金回笼死神之裁决,再还贷款,一切衔接顺畅上市,如果卖不掉,特别是多盘同时开发的小开发商将变得特别紧张,破产烂尾风险迅速变大。
和风光无两的万碧恒融来比,大部分中小房企犹如楼市里的韭菜散户,大盘好的时候激进追涨,大量补仓。
大盘急转而下时,如果没有提前离场,要么死扛,要么割肉清仓,平仓退场,甚至倾家荡产。
这个并不是危言耸听。
人总是健忘的,在13、14年上一波周期的末位中西行囚车,没有熬过头的房企数不胜数。2015年我开始陆续区三四线城市考察,直到2018年,仍然有很多城市,很多烂尾的项目还没有找到下家,安安静静的矗立在那里。
走过的三四线城市烂尾楼▼
如果市场进一步冷却,恐怕将会有大波中小型开发商重蹈上一轮周期的覆辙,惨淡离场。
这一刻,突然让人想起曾以军企出身的利海中国,2004年成立一路高歌猛进,全国大范围拿地,但成也土地败也土地,没有扛过2014年楼市寒潮的利海,倒下了,留下了一地鸡毛。
利海中国临近交付的烂尾楼▼
而利海在百度百科中的公司介绍一栏,最后一条也被定格在2013年。
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结语
当“流拍”一词高频出现的我们面前时,其实已经是非常明显的信号了。
全国楼市的入冬已经无可辩驳。
西安融创收购天朗,郑州万科收购民安……当各大开发商都在曲线救国通过收购公司来低价获得土地的时候,你更需要小心谨慎再谨慎。张炘炀
如果此刻你正在二三线购房,务必选择知名开发商,即便非国内一线宜修传,也至少是当地有知名开发商经验的开发商。
这样的楼盘显然更安全。要知道,有足够土地储备的小房企即便资金链断裂还有一线房企收购接盘红叛军,若是完全没有土地储备又实力薄弱的当地小房企,在这一波寒冬,大概率会惨淡经营或者死掉。
另外,慎重购买一切非顶豪地王盘,这样的项目往往都是房企在市场大热时激进追涨拿地的产物,一旦市场转冷,没有办法迅速卖完,烂尾是大概率事件。
如果你在四五线小县城买房,特别是部分碧X园炒高价格的小城市,或新房明显贵过二手房两三千的地方。建议考虑二手房。因为你现在高价买的新房,在未来几年内一样会沦为和全城均价一样的二手房。
(来源:大胡子说房)