实用朝鲜买房攻略-金原财富
对于近十几年来在风起云涌的房市中饱受打击的中国人来说,买房已经成为遥不可及的梦想了。好在就在东北亚,还有一块新兴的热土等待炒房团的开发——朝鲜。
过去5年,东北地区、尤其是辽宁东南部地区的经济增长一直位居全国末位,中国与朝鲜最为邻近、被誉为“中国最大、最美的边境城市”的丹东,至今房价仅5000元/平米昆仑镜之忆,而在朝鲜核试验危机加剧的2016年底,丹东部分小区房价甚至跌到1000元/平米以下......
近日,在中美全面对抗、叙利亚危局仍然高悬之际,朝鲜突然宣布改革开放了!一时间中国的地产开发商、以及投资客们都“冲进”了朝鲜。然而买房之路注定不会这么一帆风顺,在动身前往丹东报团炒房之前,你或许需要一份买房指南。
一、选地段
说到买房,默念一下李嘉诚的名言:地段地段还是地段。对于朝鲜人民来说,朝鲜的地段一般分为两种——平壤和其他。除了平壤之外,去朝鲜投资房产可选择的城市其实并不多,较有前景的还有咸兴、南浦、开城、清津、罗先、新义州。
1
平壤
经济发展
平壤是朝鲜当之无愧的一城独大,三千里锦绣山河的精华全部集中在这座伟大的城市。平壤的名字之由来,就在于其平坦的地形。这座城市周边多为平原至丘陵带,很轻松就能向外拓展两到三倍的面积。仅仅从经济发展潜力的角度范群侦,投资平壤是不错的选择。
宜居程度
平壤是朝鲜唯一保持24小时不断电的城市,在天子脚下的优渥待遇可见一斑。如果考虑生活居住朱相桂,或者单就为资产的流通性考虑,平壤无疑是第一位的。这里有最好的学校医院道路和一切,平壤市民和119万军队是少数保证粮食供应的人群。
绿化环境
平壤市内绿化面积占到总面积的80%,古称“柳京”也是因为全城遍植柳树而来。人均绿化面积5.38平米,而且没什么私家车,有的都是国家奖的——可以推断肯定多不了。雾霾这种东西可以说拜拜了。居住在一个国家首都而没有堵车雾霾之痛,可以说资源很稀缺了。
政治发展
但从政治角度来看,情况就没有那么简单了。首都平壤集中了大量的朝鲜官员,这些人在朝鲜既是运动员又是裁判,和他们打交道很有可能会成为一趟交学费之旅。另外,行政机构的庞杂管理也会影响到平壤这座城市融入新经济体系的速度,平壤的赚钱机会只能说是好坏参半。
旅游
平壤也是朝鲜最大的旅游景点,如果将来有可能,单就旅游短租可能都有不菲的收入。也是朝鲜境内生活水平最接近国内的地方。各个著名的旅游景点,宽敞的马路和相比其它地方完善得多的公共交通就不用说了。
不过目前来看朝鲜还没有出买房给解决户口的政策马岱字什么,所以外国人即便住进去还要考虑吃喝拉撒孩子上学的问题。首都户口都金贵,更不要说朝鲜这种“一国两治”的所在。初期接盘恐怕只能看朝鲜国内消费了。
另外一个值得注意的是朝鲜国内上网不太方便,不知道家里有没有但就算有一般人上的都是国内大局域网——说得好像谁不是一样!不过那个是真的都看不到。所以靠近使馆区的房子因为可以蹭网所以具有很强的保值增值能力。一
值得注意的是2011年左右原属平壤市管辖的江南郡、中和郡、详原郡和胜湖区域等地区划入黄海北道,几十万人不再是平壤市民,这个跟买学区房的道理一样,需要注意政策风险。
2
南浦特别市
对平壤感兴趣的人终极飘移,不妨把目光向西看,考察一下南浦特别市的情况,房价估测2000左右,不会高于平壤。华波波
地理位置
南浦位于朝鲜最重要的河流大同河的入海口处,在流经平壤的大同江的渤海出海口,在日据时期就一直扮演着平壤海上门户的角色。比照中国来看,一如天津之于北京、上海之于南京,所以南浦在行政级别上是“特别市”。
另外南浦西面靠海,属于温带海洋气候,一年四季气候比较温和。与大连威海隔海相望,万一有个三长两短可以从海上跑路回家比较方便。改革过程中带来的国家内乱我们见多了,不可不防。
基础设施
由于曾经是日本帝国海军的补给基地,这里的制造业基础雄厚,基础设施建设也比较完善。只是因为朝鲜内向型的经济而完全没有利用好这座港口。但从目前来看,其街面的状况还基本相当于国内三十八线乡镇。所以从发展前景角度考虑值得关注。
3
开城
开城的唯一好处就是靠近韩国,距离汉城仅20公里——总归大炮打得到。开城在古朝鲜时代曾一度作为首都,但南北分治以后它的经济地位主要依靠和韩国相邻而得来。
如果边境开放的话可以说是汉城近郊的价值洼地了。而且开成工业园是最早开放外资——主要是韩资进入的工业园区。资本比较集中,一旦局势稳定接盘侠应该不难找。
虽然韩国的人才和资本当然可以较快地进入开城魏国四聪,但是南北方的不稳定情绪总是让开城很受伤。自开办以来,开城工业园区几次驱逐韩方资本,投资稳定性比起南浦港可是差远了。
4
罗先特别市/新义州/清津
这几个地方一个共同之处就是靠近中国东北,新义州和丹东隔江相望,对面不拉窗帘能看见洗澡那种,如果边境开放的话来去比较方便。
为中国人所熟悉的新义州情况也差不多。即使朝鲜改革开放,中朝之间的贸易水平也会随着两国关系有很大的浮动。而城市拓展空间优先的新义州,最多能作为中国物资转运入朝鲜的前哨商业服务基地,但很难发展出自己的产业。短线炒房可以,长线投资价值不大。
但罗先和清津相比新义州来说更具有优势。罗先特别市是较早开放的经济特区,允许自由买卖,投资政策比较宽松,中国人可以一日免签;清津是朝鲜的“东北老工业基地”怀孕大暴走,同时还自带港口,在朝鲜现在原材料出口导向的经济模式下是一座值得期待的城市。然而投资者需要主意的是,清津离朝鲜的丰溪里核试验场并不远,房子的价值几何可以自行判断。
可以想象的是,如果朝鲜真心欢迎,黑吉两省的大量产业确实会被激活,届时少不了为他们服务的商业和航运机构出现。而这些服务人员的到来会持续催生新的服务业,推动地价上升。但问题则与清津一样,这里距离核试验场也并不遥远,且朝鲜的官方政策又不太稳定。
所以火线对决,本指南的建议是,在朝鲜买房,优先考虑南浦,其次是平壤、咸兴,最后才是罗先、新义州、开城、清津吕婷华。至于其他的郡市,有闲钱多的可以去买一套当收藏。
二、选房子
在朝鲜,房子是最不需要年轻人担心的东西,只要结婚就可以由男方向政府申请房产。但是他们这些房子只有居住权,没有所有权,一旦工作出现调动,就要举家搬迁到新安排的房子里。反正各地房子的户型都差不多,房间数一样的房子也就说明其他方面都一样。
在朝鲜,房子按照品质分为五档:
1、级住房是一般老百姓住房
2、级住房是一般干部住房
3、级住房是科、处级干部住房
4、级住房是局长级干部、大学教授住房,特级住房是副部长以上高级官员住房
而且在狂飙突进的高速增长期,随着免费分房制度的诞生,从60年代一直到80年代晚期,朝鲜各地大兴土木,建设福利用房。然而除了平壤、咸兴等几个大城市之外,这些房屋自从建成之后就再也没有得到国家的修缮。由于没有产权,住户也缺乏修缮的动力。
不过即使在朝鲜严格禁止私有化的官方态度之下,为了追求资产的稳定性,还是有很多通过政治背景富起来的人选择了投资这些破败的房产。朝鲜人自己可比中国人炒房有经验多了。
三、选装修
在韩国《中央日报》2015年的报道中,一套清津的老公房售价5000美元,经过承包商的装修,就能以50000美元的价格脱手给迫不及待改善生活状态的特权阶级,十倍差价令人怦然心动,大概连没什么积蓄的你也能承担得起十八湾。
只不过,这种交易完全是垄断性质的,没有官方背景的人根本无法插足。借有背景的人的黑手去操作,人家又不在乎你投的那点钱。而如果朝鲜正式开放房产交易,那这样高的净利润就会落入市场竞争的泥淖,变成一片根本赚不到钱的红杰瑞米瓦德海……
这时候,在平壤买房的价值就体现出现来了——跑“部”“钱”进的地方人员在开放早期一定络绎不绝,哪怕你买的是毛胚房,只要位置对了照样能坐地收租。
好了,钱都准备好了,地方也选差不多了,就等胖哥哥出招了,让我们拭目以待!
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